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物业管理市场运行机制

点击次数:  信息来源:  发布时间:2020-02-29 02:17:26  【打印此页】  【关闭

一、物业管理市场价格机制

    价格机制是指在市场竞争过程中,价格变动与供求变动之间相互制约的联系和作用。价 格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制,价格的变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。

    (一)物业管理服务的价值构成

    物业管理公司的产品——服务,凝结着物业管理公司工作人员的劳动,同样具有价值和使用价值。由于物业管理服务的无形性,服务的等级层次很难具体地加以描述,因此在方法 上又与有形产品的定价有所区别。

    物业管理服务的价值在形式上表现为物业管理服务价格,它是物业管理的效用、物业管 理的相对稀缺性及对物业管理的有效需求三者相互作用的结果。也就是说,物业管理服务的价值由这三者的相互作用并通过具体价格表现出来。

    1.物业管理服务的效用

    物业管理服务的效用是指物业业主或用户因物业管理公司的服务而得到满足的程度。物 业管理服务如果没有效用,就不会有物业管理服务价格,业主或用户也就不会产生占有物业管理服务的欲望。

    2.物业管理服务的相对稀缺性

    物业管理服务的相对稀缺性,即意味着对比业主的一般欲望,其欲望的满足由于从质和 量上有限而处于不足的状态。因此,物业管理服务价格被看作是稀缺性的价值反映,可以认为是在结合效用和稀缺性后产生的。

    3.物业管理的有效需求

    除以上两个原因外,还须对物业管理服务形成现实购买力才行。人们把购买力所形成的 需求称为有效需求;就是说,业主或用户对物业管理服务费具备一定的支付能力。

    (二)物业管理服务的价格形式

    目前,我国物业管理服务的价格形式可以分为政府定价、政府指导价和经营者定价三种 。

    1.政府定价

    政府定价是一种政策性定价,是以城市居民平均生活水平为基本依据的。政府定价的目 的是为了推进住房制度改革的深化,这关系到千家万户的切身利益、社会的安定,也关系到物业的正常使用和保值增值。1996年,国家计委、建设部联合发出的《城市住宅小区物业管 理服务收费暂行办法》规定:“为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话 费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。”政府定价的形式,在住房制度改革和物业管理市场起步阶段是非常必要的,它有助于市场的稳定。

    2.政府指导价

    政府指导价是另一种政策性价格形式,是由政府物价部门会同物业管理行政主管部门, 根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度制定并公布执行的中准价。物业管理公司与业主委员会共同协商,在政府指导价规定的幅度内确定具体收费标准。

    3.经营者定价

    经营者定价是指物业管理服务收费标准由物业管理公司与业主委员会或产权人代表、使 用人代表共同协商议定,然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式完全体现市场规律的作用,是一种市场价格,在发展得较为成熟的物业管 理市场中适宜采用这种定价形式。

    (三)物业管理服务价格的确定

    1.定价原则

    物业管理公司是一种企业机制,应遵循市场经济规律,以马克思的劳动价值论为基础, 结合物业管理服务的特征,来确定物业管理服务价格。

    (1)坚持权利与义务相结合的原则。按照市场经济原则,物业管理公司提供的服务与取 得的费用应做到质价相符;同样,作为业主,在得到一定等级的服务之后也必须支付一定的费用。

    (2)坚持依法定价原则。依法定价必须按有关部门的政策和标准,反对物业管理公司单 方面定价。

    (3)坚持遵循符合业主或用户消费规律的原则。

    2.定价方法

    (1)成本加利润法。成本一般是通过对物业管理费及其构成进行测算和处理,然后加上 按目标利润率计算的利润额。

    (2)由物业管理公司与业主委员会或产权人、使用人协议定价。这种定价方法适用于造 价较高的物业。

    3.定价策略

    (1)差别定价法。即针对不同的物业、不同的市场采取不同的价格;或者对同一幢物业 ,按不同的顾客需求采取不同的价格。

    (2)增量定价法。就是指通过计算由价格政策引起的利润是否增加来判断定价方案是否 可行,如果增量利润是正值,说明定价方案可以接受;如果增量利润是负值,就是不可接受的。增量利润等于定价方案引起的总增量收入减去定价方案引起的增量成本。

    (3)物业管理服务价格与服务质量的定价技巧。不同的服务质量与相适应的价格标准组 合在一起,在物业管理公司与用户或业主认可的范围内是可行的。高服务价格、低服务质量的组合不为业主所接受,高服务质量、低服务价格的组合对物业管理公司来说无利可图。一 般地,在既定的服务价格水平上,业主希望得到最优质的服务,或者在既定服务质量水平上,业主希望自己支付最低的价格。

    二、物业管理市场供求机制

    在物业管理市场中,供给是指在一定时间内已经存在于市场和能够提供给市场销售的物 业管理服务的总量;需求则是指在一定时间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付能力的需求数量。

    物业管理市场上的供给与需求是对立统一的关系,二者互为条件、相互对立、互相制约 。供给和需求都要求对方与之相适应,达到平衡协调的关系。然而,供求之间不可能永远一致,在一定时期和一定条件下可能表现为供大于求;而在另一时期和条件下,又可能表现为 求大于供。可是,在一定时期的客观条件下,物业管理服务又可能会呈现供求相等的平衡状态。但总的说来,供求之间的平衡只是暂时的、相对的和有条件的,而不平衡则是普遍的、 绝对的。

    (一)决定物业管理市场供求的主要因素

    1.决定物业管理服务供给量的主要因素

    (1)人力资源状况。物业管理提供的是服务,要完成这种服务,最主要的是人力资源。 如果社会上熟练掌握物业管理技能的人多,表明物业管理行业的人力资源丰富,物业管理服务的供给量就多;相反,社会上熟练掌握物业管理技能的人少,人力资源贫乏,物业管理服 务的供给量就会相对地少。目前,在我国物业管理市场中,科学地进行组织经营、管理和熟练掌握物业管理技能的专门人才并不多,人力资源并不丰富。

    (2)国家经济政策。国家的产业政策、财政政策、税收政策等对物业管理服务的供给量 也产生影响。产业政策的变动会影响投入各个生产部门的劳动总量的变动,从而影响各部门的供给量。国家支持发展的产业投资多、贷款利率低,因而能扩大生产增加供给。国家如果 对某一部门或某一产品增加财政补贴,可以刺激生产增加供给;如果提高贷款利率,则会抑制生产减少供给。

    (3)相关服务价格的变动。有些劳务的使用价值与物业管理服务是密切相关的或可以互 相替代的。这些相关连或可替代的服务价格的变动,也会引起物业管理供给量的变动。比如,专业的家庭服务公司的服务价格下降,人们就愿意直接请其提供服务,减少物业管理公司 提供的服务。价格的变化引起需求的变化,这样,家庭服务就会扩大,供给量增加,物业管理的服务项目就会萎缩,供给就会减少。

    2.决定物业管理服务需求量的主要因素

    (1)消费者的货币收入水平。在货币币值不变的条件下,消费者的购买能力会随着货币 收入的增加而提高。如果说人们的货币收入增加了,即使物业管理服务的价格不变或略有上升,业主还是会购买这种服务,需求量会增加;如果人们的货币收入减少,就会缩减消费, 即使物业管理服务的价格不变或略有下降,需求量也会有所减少。物业管理服务并不是生活必需品,而是一种享受性服务,收入水平的变化对其需求的影响程度相对会大一些。

    (2)消费者偏好。消费者偏好是指人们习惯于消费某种商品或特别喜爱消费某种商品的 心理行为。消费者偏好对物业管理服务的需求量有较大的影响。例如,有人要求有保安员的保安服务,亦有人不喜欢保安员的保安服务,而使用科技安全防范产品进行保安。特别是当 前,物业管理还未被全社会充分认识,业主对物业管理服务的需求还缺乏主动性。当然,人们的生活习惯和消费偏好是可以引导和改变的。

    (3)房地产发展规模。房地产发展规模大,向社会提供的物业绝对量增加,客观上扩大 了物业管理的需求;房地产发展规模小而且慢,对物业管理的需求自然较少。就一时一地而言,房地产规模的变化,对当时物业管理服务需求量的变动有着明显的影响。

    (二)物业管理市场的供求规律

    供求规律是物业管理市场中的一个重要规律,主要有以下内容:

    1.供求的变动决定着价格的变动

    (1)如果物业管理服务供不应求,价格就要上涨。这种情况可以在供应量不变而需求量 增加的情况下发生,也可以在需求量不变而供应量减少的情况下发生。

    (2)如果物业管理服务供过于求,价格就会下降。这种情况可以在需求量不变而供应量 增加的情况下发生,也可以在供应量不变而需求量减少的情况下发生。

    2.价格变动引起供求情况的变动

    (1)如果物业管理服务的价格上涨,需求就会相应减少;相反,价格下跌,需求就会相 应增加。

    (2)如果物业管理服务价格上涨,供给便会增长;价格下跌,供给便会减少。

    (3)供求的变化和价格的变化方向相反。如果物业管理服务供不应求,价格自然会上涨 。价格上涨会引起物业管理公司扩大经营,或其他行业转移经营,供给量增加,需求相对减少。而当供求状态趋向供过于求时,价格就下跌,物业管理公司就会调整减少经营,供给量 随之减少,需求量相对增加。这种增减到一定程度,价格就回升,往前发展又会变成供不应求,循环发展。

    3.供求变动决定买、卖方市场的变动

    在物业管理服务的供求变化中,买卖双方哪一方占优势,在价格和其他条件上就能压倒 对方,在市场中对自己有利。在物业管理服务供不应求时,卖方占优势,便形成“经营者主权”,表现为卖方市场;在物业管理服务供过于求时,买方占优势,便形成“消费者主权” ,表现为买方市场。

    三、物业管理市场竞争机制

    竞争机制是指竞争同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合,以及市场成果分配诸 因素之间的有机联系和运动趋向。市场经济是竞争经济,没有竞争也就没有市场经济。

    (一)物业管理市场竞争的必然性

    在物业管理市场中,市场主体之间,尤其在物业管理经营者之间的竞争是一个内有动力 外有压力的、持续不断的市场较量过程。因此,竞争推动和迫使物业管理经营者进行合理的决策,并且通过优胜劣汰的强制作用,奖励高效率者,惩罚低效率者,对价格信号作出迅速 及时的反应,不断尝试新的生产服务要素组合,开发和扩大新的物业管理市场领域,推出新的服务项目,保证资源配置到最为需要的地方。

    如果没有竞争或缺乏竞争,占据物业管理市场垄断地位的少数企业就会靠牺牲其他市场 参与者(包括物业管理服务经营者和业主或使用人)的利益,谋取垄断利润;由于没有作出相应的市场贡献,从而导致整个物业管理市场的经济效率和服务水平的降低。

    我国的物业管理市场是一个新兴的市场,市场机制还不完善。基于此,1999年5月,在 全国物业管理工作会议上,国家建设部提出要在物业管理市场中尽快引入竞争机制,明确要求:

    (1)在2000年之前,必须彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面。开发企业下设的物 业管理机构应与开发企业脱钩,面向社会,独立经营,自负盈亏。

    (2)凡是10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理,开发企业应当在主管部门的指 导与监督下,在商品房预售前面向社会招标。

    (3)鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组,以大 带小,合小为大,合弱为强,形成规模优势,从而降低企业管理成本,提高企业适应市场的能力。

    (二)物业管理市场竞争的形式

    1.物业管理企业之间的竞争

    从市场竞争的范围来考察,物业管理企业之间的竞争主要是围绕着提高服务质量、增加 服务项目、降低经营成本等内容而展开的。这种竞争促使各个企业管理服务的个别劳动时间平均化为社会必要劳动时间,其结果必然是推动企业的技术进步和劳动生产率的提高。

    2.业主与经营者之间的竞争

    从参与竞争的市场主体之间的关系来考察,业主与经营者之间的竞争主要表现为对物业 管理服务,业主要贱买、经营者要贵卖的竞争。这是经营者与业主争夺物业管理市场主权的竞争。

    3.价格竞争与非价格竞争从竞争是否围绕价格变动这一角度来考察,价格竞争就是 通过降低服务价格来争取较多的消费者,从而扩大物业管理服务销售量的竞争,其实质是企业之间提高劳动生产率的竞争。它要求物业管理企业千方百计加强管理、改进技术、节约资 源,达到少投入多产出的目的。非价格竞争就是指不变动价格,而是通过其他途径和采用其他方法来争取较多的消费者,从而扩大物业管理服务销售量的竞争。如:开发新的服务项 目,提高服务质量,扩大广告宣传,改变销售方法,等等,用这些方法和途径来争取更多的业主购买物业管理服务。(三)市场竞争与经济风险有市场竞争就必然存在经济风险。在 社会化大生产的市场经济中,由于生产技术的迅速变化,市场情况的千变万化,以及某些政治因素的干扰和自然灾害的影响,使物业管理经营者的实际收益低于原预期收益,从而蒙受 经济损失,甚至发生亏损或破产,这就是经济风险。随着社会主义市场经济的发展和经济体制改革的深化,物业管理企业作为独立的经济实体,有自身的经济利益,要参与市场竞争 ,这就要承担经营决策的正误以及经营活动的好坏所带来的后果。

    在市场竞争中,从产生经济风险的原因来看,经济风险主要有三个方面:

    (1)自然风险。由自然因素造成的经济风险,如雷击、火灾、水灾、地震、气候突变等 给经营者带来的经济损失即属自然风险。

    (2)社会风险。由个人或集团的社会行为造成的经济风险,如盗窃、事故、政治动乱、 战争等给经营者带来的经济损失即属社会风险。

    (3)经营风险。由物业管理企业自身决策失误或经营管理不善造成的经济损失即属经营 风险。

    四、价格、供求与竞争机制的功能

    价格、供求与竞争机制的功能从总体上说是调控整个物业管理市场运行的过程。

    (一)适应与协调功能

    在物业管理市场中,各个独立的物业管理企业的经营和业主的消费是分散决策的,需要 通过市场价格和竞争机制的作用相互协调为一体。市场价格信号的变化反映着物业管理服务的稀缺程度,从而表明一定的物业管理服务的需求程度。处于竞争之中的物业管理企业,出 于自身经济利益的追求和市场竞争的巨大压力,必然会对市场价格信号的变化作出灵活的、及时的反应,调整自己的经营规模和经营结构,其结果是保证了物业管理服务能不断地适应 变化着的需求。

    (二)刺激与创新功能

    竞争就是要战胜对方,在市场上保持优势。每一家参与竞争的物业管理企业都试图获得 一份超过竞争对手的利润,为此要不断改进技术、降低成本、开发新的服务项目和新的市场 领域,进行服务与经营过程中的技术创新和项目创新。竞争促进了技术进步。因为谁运用了 新技术,提供了新的服务项目,谁就可以暂时地(或长或短地)获得一份由创新形成的垄断地 位所带来的优先利润。竞争同时也促进了物业管理新技术的推广和扩散。随着竞争参与者的 模仿过程的普遍化,创新者的暂时的垄断地位和优先利润也逐渐失去。在这一过程中,物业 管理服务的新技术、新项目得到普及,整个物业管理服务的技术水平也因此而提高。物业管 理智能化就是一个非常显着的例子。



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